家を買う？ - パンゴンの回想録

毎年のように5%くらい値上げしてくるアパートもいやなのだが、家を買うってどういうことなの？をちょっと考えてみた。四則演算の頭の体操である。

遠くに行きたくないとすると、この辺りになる。そうすると、安く見積もっても$600Kくらいするみたい。
$600K程度の一軒家だと、かなり古い家で、そんなに広いのは買えない。築30年はざら。下手をすると50年。
日本で言うマンションみたいなアパートチックな家、あるいはタウンハウスと言われるものだと、比較的新しいものもある。ちょっといい感じで、1,500-1,700sqfだと$700Kくらいする。高い。1sqfは0.0929平方メートルである。だから、1,700sqfだと158平方メートル。日本でこの広さのマンションというと、恐ろしい値段がつきそうだが、こちらの家は、あまり作りが最適化されていないので、そんなに広く感じない。風呂やらトイレやらが無駄に広いのもその理由であろう。
タウンハウスだと、プールが共同でついたりしている（これ、ホイチャンの必須条件）が、今のジャンボアパートのプールと比べるとものすごく小さくなる。

買うとどうなるのか。細かいことはちゃんと計算しないと駄目だけどおおざっぱに言うと。

払った金利は収入から控除できるので、税金が下がる。
所有する不動産の1.5%程度が、固定資産税としてとられる。
金利は、6%は下らない。
不動産の価値は、この辺りでは下がらないと言われていて、少なくともここ30年くらいは、最悪でも停滞したていどらしい（同僚に聞いただけ、ちゃんと調べた訳ではないので間違っている可能性あり）

簡単に計算すると、

$600K借金したとする。$50Kの頭金としてみよう。
月の支払いは、$3,675となる。（金利6.2%の30年で）
最初のうちは、ほとんど金利を払っていることになるので、実質はおよそ30%（おそらくもっと）OFFになる（税金の控除）つまり税金の戻しを差し引くと、正味の支払いは毎月$2,500程度、となる。
家の価値が$650Kだとすると、大体$10K程度の固定資産税を年間で払う。これも控除の対象となるので、実際には$7K程度となる。月に$500-$600程度である。
タウンハウスには、毎月の共用費のようなものがかかり、これが大体$500-$600。

仮に、家の家賃を$2,500払っているとすると、大まかに言って、月の出費が$1,000増えることになる。そのかわり、楽観的な仮説に基づけば、

これで喜んでは行けない。そう、賃貸よりもたくさんコストがかかっているのである。つまり、購入したケースのコストー賃貸のコスト＝投資金額と考えれば、

投資金額

これでは、$9K損することになる。

おかしい。ああ、そうだ賃貸の値段は、年間5%あがると仮定しよう。最初の年は、$2,500で、その後5%ずつあがるとすると、
賃貸5%分：$2,500*0.05*12*4=$6,000

うん、家を買ったとすると、家賃が上がるということは無いので、$6Kの仮想的なコストセーブとなる。つまり実質$3Kの損失ということになる。（家賃は上がるが、金利は上がらないのか？という論議は無視しています。）

これは微妙だ。2%の上昇ではあまり魅力が無い。仮に3%であったとしたら？5年間で16%程度上昇することになるので、不動産の売却差益は$104Kとなる。これに、$6Kの賃料上昇を考えて、トータルで、$110Kである。

うーむ、どうも、3%の上昇率では、ワラシベ長者にはなれないことが分かる。じゃあ、超楽観的に5%としてみよう。すると、(1.05)^5=127.6%これなら、$180K程度の差益となる。

つまり、投資としては、

５年間で、$104Kの投資をして、そのリターンが、$180Kとなる。$76Kの利益になるので、リターン率は、70%である。なかなか70%のリターンは得られないであろうから、このシナリヲを信じるのなら、不動産は買いかもしれない。

いろいろ単純な計算をいくつかしてきたが、ものすごいおおざっぱなので、どなたも参考にはしないでください。計算の正確性に関しては全く責任を持てません。

6.2%の金利想定が根本から変われば、シナリオはがらりと変わるでしょう。

こんなことを言っていると買わない派に思われそうだが、実は欲しい。で、今の大雑把計算だと、投資としては低リスク低リターンと思われるが、逆の視点で見ると、

となる。